Steuerbonus für die Sanierung - das müssen Eigentümer wissen

Wer kann seine Sanierungskosten nach § 35c EStG von der Steuer absetzen?
Der Steuerbonus kann von Eigentümer:innen, die ihr Haus oder die Wohnung selbst bewohnen, geltend gemacht werden. Wichtig zu wissen: Darunter fallen auch Zweit- oder Ferienwohnungen, vermietete Wohnungen aber nicht. Bei beruflichen Arbeitszimmern muss deren Anteil an der Baumaßnahme bei den Kosten herausgerechnet werden.

Kann ich den Steuerbonus mit der Sanierungsförderung von BAFA und KfW kombinieren?
Die Steuerermäßigung nach §35c ist möglich, wenn die Sanierungskosten nicht schon anderweitig steuerlich oder als öffentlich geförderte Maßnahme berücksichtigt worden sind. Damit ist der Steuerbonus eine Alternative für alle, die keine KfW- oder BAFA-Förderung für ihre Sanierung in Anspruch nehmen wollen. 

Möglich ist auch eine Kombination verschiedener Förderprogramme für unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen: Wer zum Beispiel die Fenster tauscht und gleichzeitig das Dach dämmen lässt oder die Heizung erneuert, kann für jede Maßnahme aus Zuschuss, Kredit und Steuerbonus wählen.

Steuerbonus beantragen: Wie setzt man die Sanierungskosten nach § 35c EStG von der Steuer ab?
In dem Kalenderjahr, in dem die Sanierungsarbeiten beendet werden, können die Sanierungskosten erstmals abgesetzt werden. Insgesamt ist verteilt über drei Jahre ein Steuerbonus von 20 Prozent möglich. Das funktioniert so:

• Die Einkommensteuer wird im ersten und zweiten Kalenderjahr um je sieben Prozent der Sanierungskosten ermäßigt - maximal um je 14.000 Euro.
  
• Im dritten Kalenderjahr können Eigentümer nochmal sechs Prozent ihrer Sanierungskosten geltend machen - maximal 12.000 Euro.
  
• Für einen Energieberater können 50 Prozent der Kosten von der Steuer abgesetzt werden, dazu zählen auch die Kosten für Bestandsaufnahme, Thermografie und Luftdichtheitsmessung. Diese Kosten werden in der Steuererklärung nicht auf drei Jahre verteilt, sondern nur einmal im Jahr des Abschlusses der Maßnahme berücksichtigt. Die Kosten für den Energieberater dürfen insgesamt nur einmal zur Förderung beantragt werden.
  
• Insgesamt ist für jedes Haus/Wohnung eine Förderung in Höhe von 20 Prozent der Sanierungskosten möglich - maximal können innerhalb von drei Jahren 40.000 Euro von der Steuer abgesetzt werden. Das entspricht förderfähigen Kosten von maximal 200.000 Euro, die begünstigt werden.
• Wichtig: Fällt die Steuerlast niedriger als der Förderbetrag aus, läuft der überschüssige Teil des Steuervorteils ins Leere. Deshalb sollten sich Eigentümer das vorab von einem Steuerexperten durchrechnen lassen und genau prüfen, ob Förderung oder Steuerbonus günstiger sind.
  
  

Für welche Sanierungsmaßnahmen gibt es den Steuerbonus?
Diese Maßnahmen zur energetischen Sanierung können von der Steuer abgesetzt werden:

• Fassadendämmung
• Dachdämmung
• Dämmung der obersten Geschossdecke / Dachbodendämmung
• Erneuerung der Fenster oder Haustür
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizung (Heizen mit erneuerbaren Energien)
  
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, wenn diese älter als zwei Jahre sind
• Sommerlicher Wärmeschutz
  
• Energieberater
  

Für den Steuerbonus werden die Kosten für den fachgerechten Einbau bzw. Installation, für notwendige Umfeldmaßnahmen sowie die Materialkosten berücksichtigt.

Voraussetzungen für den Steuerbonus
1. Durchführung durch ein Fachunternehmen
Damit der Steuerbonus geltend gemacht werden kann, muss die Sanierung von einem Fachunternehmen durchgeführt werden. Fachunternehmen gemäß § 35c Absatz 1 Satz 6 des Einkommensteuergesetzes ist jedes Unternehmen, das in den nachfolgend aufgeführten Gewerken tätig ist:

• Mauer- und Betonbauarbeiten
• Stukkateurarbeiten
• Maler- und Lackierungsarbeiten
• Zimmer-, Tischler- und Schreinerarbeiten
• Wärme-, Kälte- und Schallisolierungsarbeiten
• Steinmetz- und Steinbildhauarbeiten
• Brunnenbauarbeiten
• Dachdeckerarbeiten
• Sanitär- und Klempnerarbeiten
• Glasarbeiten
• Heizungsbau und -installation
• Kälteanlagenbau
• Elektrotechnik- und -installation
• Metallbau
  

Wichtig ist, dass es sich bei der Sanierungsmaßnahme um eine Maßnahme handelt, die dem Gewerk des Fachunternehmens zugehörig ist. Eigentümer dürfen also keinen fachfremden Handwerksbetrieb beauftragen, sondern zum Beispiel nur einen Heizungsfachbetrieb für die Erneuerung der Heizung oder einen Dachdeckerbetrieb für Dacharbeiten.

2. Anforderungen an die Sanierungsmaßnahmen
Damit der Steuerbonus geltend gemacht werden kann, gibt es auch Anforderungen an die Sanierungsmaßnahmen. Festgehalten sind diese in der "Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzweckengenutzten Gebäuden nach § 35c des Einkommensteuergesetzes (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung–ESanMV)". Die Anforderungen entsprechen den Anforderungen der KfW- bzw. BAFA-Förderung:

• Fassadendämmung --> maximaler U-Wert 0,2 W/(m² K)
• Kerndämmung bei zweischaligem Mauerwerk mit einem Dämmstoff der Wärmeleitfähigkeit ?= 0,035 W/(mK)
• Fassadendämmung bei Denkmalschutz oder erhaltenswerter Bausubstanz --> maximaler U-Wert 0,45 W/(m² K)
• Innendämmung bei Fachwerkwänden --> maximaler U-Wert 0,65 W/(m² K)
• Wandflächen gegen unbeheizte Räume --> maximaler U-Wert 0,25 W/(m² K)
• Wandflächen gegen Erdreich (Perimeterdämmung) --> maximaler U-Wert 0,25 W/(m² K)
• Dachdämmung --> maximaler U-Wert 0,14 W/(m² K)
• Dämmung von Dachgauben --> maximaler U-Wert 0,20 W/(m² K)
• Flachdachdämmung --> maximaler U-Wert 0,14 W/(m² K)
• Dachdämmung bei Denkmalschutz oder erhaltenswerter Bausubstanz --> höchstmögliche Dämmschichtdicke mit einem Dämmstoff der Wärmeleitfähigkeit ?= 0,040 W/(mK)
• Dachbodendämmung --> maximaler U-Wert 0,14 W/(m² K)
• Kellerdeckendämmung --> maximaler U-Wert 0,25 W/(m² K)
• Geschossdecken nach unten gegen Außenluft --> maximaler U-Wert 0,20 W/(m² K)
• Bodenflächen gegen Erdreich --> maximaler U-Wert 0,25 W/(m² K)
• Fenster, Balkon- und Terrassentüren --> maximaler U-Wert 0,95 W/(m² K)
• Fenster, Balkon- und Terrassentüren barrierefrei oder einbruchhemmend --> maximaler U-Wert 1,1 W/(m² K)
• Dachfenster --> maximaler U-Wert 1,0 W/(m² K)
• Haustür --> maximaler U-Wert 1,3 W/(m² K)
• Bei der Heizung gelten die Anforderungen analog zur BAFA-Förderung. Der Steuerbonus ist nur für Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien möglich.
  
• Sommerlicher Wärmeschutz: Gefördert wird der Ersatz oder erstmalige Einbau von außenliegenden Sonnenschutzeinrichtungen mit optimierter Tageslichtversorgung zum Beispiel über Lichtlenksysteme oder strahlungsabhängige Steuerung. Dabei sind die Vorgaben der DIN 4108-2:2013-02 zum sommerlichen Mindestwärmeschutz
  einzuhalten.
  

3. Allgemeine Voraussetzungen für den Steuerbonus für Sanierungsmaßnahmen / Musterbescheinigungen für Energieberater und Fachunternehmen
Um den Steuerbonus geltend machen zu können, müssen Haus oder Wohnung zum Zeitpunkt der Sanierung mindestens 10 Jahre alt sein. Ebenso Voraussetzung ist, dass Eigentümer eine Rechnung erhalten und den Rechnungsbetrag auf das Konto des Handwerksbetriebs überwiesen haben. 

--> Wichtig: Der Rechnungsbetrag darf zwar in Raten beglichen werden, die Steuerermäßigung ist aber nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) erst in dem Jahr möglich, in dem die letzte Rate beglichen wurde.

Außerdem muss das Fachunternehmen die korrekte Umsetzung der Maßnahmen bescheinigen. Für diese Bescheinigung hat das Bundesfinanzministerium amtlich vorgeschriebene Muster erstellt. Vom Inhalt, Aufbau und von der Reihenfolge der Angaben darf nicht abgewichen werden. Bei Eigentümergemeinschaften muss für jede Wohnung eine Bescheinigung ausgestellt werden.

• Musterbescheinigung Fachunternehmen / Energieberater für die Steuerermäßigung nach § 35c EstG bei Maßnahmenbeginn 2021 / 2022
  
• Musterbescheinigung Fachunternehmen / Energieberater für die Steuerermäßigung nach § 35c EstG bei Maßnahmenbeginn 2023 / 2024
• Musterbescheinigung Fachunternehmen / Energieberater für die Steuerermäßigung nach § 35c EstG bei Maßnahmenbeginn 2025
  

Aktueller Hinweis 2025: Gasbetriebene Wärmepumpen, Gasheizungen mit Brennwerttechnik und Gas-Hybridheizungen sind seit 2023 steuerlich nicht mehr förderfähig. Zum 1. Januar 2025 wurden die bisherigen Musterbescheinigungen zu einem einheitlichen Muster zusammengeführt. Fachunternehmen und ausstellungsberechtigte Personen können daher für Maßnahmen, mit deren Umsetzung 2025 begonnen wird, auf dasselbe Muster zurückgreifen. Das aktuelle BMF-Schreiben sowie die Musterbescheinigung für Fachbetriebe finden Sie hier beim Bundesfinanzministerium.

Die wichtigsten Informationen zum Steuerbonus nach § 35c EStG finden Eigentümer:innen auch hier beim Bundesfinanzministerium.